先履行抗辩权在实务操作中的应用以及违约赔偿金性质对合同违约赔偿的影响

我们以案说法说明先履行抗辩权的应用以及违约赔偿金性质对合同违约赔偿的影响。

2017年1月17日，甲乙双方签订《房屋买卖定金合同》约定甲方将自己所有的房屋以75万元的价格卖给乙方，乙方向甲方交付定金50000元；2017年3月15日双方签订了正式的《房屋买卖合同》，约定2017年8月1日办理房屋过户手续，并补充协议将房屋价款调整至85万元，后续房款于2017年8月1日前交付。时至今日乙方未补交调整后的10万元房款，甲方亦未办理交房过户手续。现乙方根据双方房屋买卖合同约定申请仲裁，要求裁决：解除双方签订的房屋买卖定金合同、房屋买卖合同；以及调整房屋价款的补充协议；要求甲方退还购房定金50000元并支付重新购房差价35万元；要求甲方支付申请之日至款项支付之日止的利息（以同期银行贷款利率计息）；诉讼费、鉴定费、评估费等其他费用由甲方承担。

分析该案乙方诉求解除合同的原因，据其仲裁申请称是：因甲方不履行交房并配合过户的合同义务，因甲方不履行合同主要义务，致使合同目的不能实现故解除合同，并要求其承担相应违约责任。究其原因双方在签订了房屋买卖合同之后房价有所攀升，双方以情势变更为原则重新约定了房屋价款，约定乙方于2017年8月1日之前再向甲方支付房屋价款10万元，甲方配合乙方办理房屋过户手续。据此补充协议约定的合同履行义务是有先后之分的。乙方先支付提升的10万元房屋价款，甲方在收到该款项后履行配合乙方办理房屋过户手续。目前乙方未履行自己补交房屋价款的义务，反而申请仲裁解除合同并要求各项赔偿，是没有法律依据的。            我国合同法规定了后履行合同义务的一方享有先履行抗辩权即：当合同的当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。结合本案具体分析，本案中甲乙双方互负履行合同的义务，且乙方履行支付价款的义务在先，现乙方未履行该义务，甲方有权拒绝履行交付房屋并配合办理过户手续的义务。故本案中不存在甲方违约的行为，乙方也无权要求解除合同，并要求甲方承担违约赔偿责任。

换一个角度讲假设本案甲方不交付房屋，不履行配合办理过户的手续已构成根本违约，致使合同目的不能实现，仲裁庭认为可以解除合同，但对于违约损害的赔偿应作如下分析：

首先涉案合同中对于违约金的性质为补偿性违约金，因为惩罚性违约金构成要件有三：1、商品房买卖合同被确认无效，被撤销，或者被解除；2、出卖人系房地产开发企业（若出卖人非房地产开发企业，则不适用）3、仅限于《商品房买卖合同解释》第8、9条规定的六种情形。本案中出卖方为自然人、且不属于商品房买卖解释规定的第8、9条规定的情形。据此可以排除本案涉案合同的违约金性质为惩罚性违约金而定性为补偿性违约金。

此外，在双方签订的房屋买卖合同中提前约定了30%的违约金，也符合补偿性违约金的特性。即系当事人预先约定的“违约赔偿数额”是违约赔偿损害的替代，约定之目的在于避免减轻对损失数额的证明责任。据该补偿性违约金的性质：1、不能与定金、违约损害赔偿金并用；2、相对于违约损害赔偿责任具有适用上的优先性。即约定了补偿性违约赔偿金，违约后，非违约方不能主张违约损害赔偿，只能请求对方支付约定的违约金。（违约金过低的，可请求增加）

即本案中，若乙方的迟延交付提高部分的房屋价款不构成违约，甲方的先履行抗辩权不能成立，那么根据合同中事先约定违约金为补偿性违约金，乙方主张的要求支付定金和违约赔偿金只能择一行使，且该违约金优先于违约损害赔偿适用，甲方在承担合同价款30%的违约金后，无须再承担违约损害赔偿了。