如何理解房屋和土地登记行政诉讼时效?

房屋和土地登记行政诉讼时效中，行政法、司法解释规定的几个时效各有不同的前提条件。第一种时效“3个月”、第二种时效“1年”或“1年+3个月”、第三种诉讼时效“2年”、第四种诉讼时效“20年”，相关内容请阅读下文。

如何理解房屋和土地登记行政诉讼时效

2000年司法解释规定，不动产行政案件诉讼时效(以下简称时效)最长是20年。但是，在适用20年时效的同时，是否还适用3个月、1年+3个月或者2年的时效呢?前者与后者到底是涵盖关系还是并列关系，这一问题仍长期困扰着法学界，各种观点“百花齐放”，导致司法实践裁判标准不一，很难体现法律的公平、公正。笔者认为，两种不是涵盖关系，而是并列关系。理由是，行政法、司法解释规定的几个时效各有不同的前提条件。

首先，看第一种时效“3个月”。《行政诉讼法》第39条规定：公民、法人或者其他组织直接向人们法院提起诉讼，应当在指导作出具体行政行为之日起3个月内提出。可以看出，这一时效的前提是，行政机关必须履行全部告知义务。其中包括两方面，第一，行政机关应告知相对人或利害关系人具体行政行为内容，第二，行政机关应告知诉权或起诉期限。

其次，再看第二种时效“1年”或“1年+3个月”， 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的意见(试行)》(以下简称《若干意见》第35条规定：即逾期的期间最长不得超过一年。加上《行政诉讼法》第39条“3个月”即“1年+3个月”，不过，由于最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》)发布之日起施行，《贯彻意见》同时废止。自2000年3月10日《贯彻意见》不再发生效力。

第三，再看第三种诉讼时效“2年”。《解释》第41条规定：诉讼期限为2年。这一时效的前提是，行政机关未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，但行政机关必须告知具体行政行为内容。

第四，再看第四种诉讼时效“20年”。《解释》第42条规定：诉讼期限从作出具体行政行为之日最长不超过20年。这一时效的前提是，行政机关既没有告知相对人或利害关系人具体行政行为内容，也没有告知其诉权和起诉期限。

有一种观点认为，行政机关作出具体行政行为时，虽然没有告知其内容，但利害关系人从其他渠道得知具体行政行为内容，那么诉讼时效是2年，应该从知道或应当知道开始计算。例如有一华侨，国内有一处房产，保管人利用涂改伪造的手续材料于1996年3月将其房屋过户到自己名下，华侨一直不知，后来在2006年5月通过熟人得知这一情况，但没有在两年内起诉房屋管理部门，直到2009年6月才提起行政诉讼，此案是否超过诉讼时效。有的法院判决超过诉讼时效并驳回原告起诉。法院认为行政机关虽然没有告知具体行政行为内容，但华侨在2006年5月就知道具体行政行为侵犯了自己的合法权益，所以应当适用2年时效，即最晚在2008年5月前起诉。笔者认为法院判决值得商榷，此案没有超过诉讼时效。理由正如前面所述，利害关系人虽然主动知道具体行政行为内容，但这并不能免除行政机关不告知所带来的法律后果，即由于行政机关行政行为的瑕疵(不履行告知义务)，权利人在20年内随时可以起诉。

还有一种观点会反驳，为什么民事诉讼2年时效与最长时效20年是涵盖被涵盖关系，而行政诉讼时效却不是?这是由两种不同诉讼制度决定的，民事诉讼是平等主体之间进行的，法律不倾向于任何一方，而行政诉讼不是平等主体的较量，行政机关是强者，所以法律倾向于保护行政相对人这一弱者。放宽时效，等待救济。

综上所述，可以归纳为，行政机关既没有告知具体行政行为内容，也未告知诉权或起诉期限的，不动产行政案件的诉讼时效为20年，至于权利人主动知道具体行政行为内容的，并不影响20年时效;行政机关告知具体行政行为内容，但没有告知诉权或者起诉期限的，诉讼时效为2年;行政机关既告知具体行政内容，又告知诉权或者起诉期限的，诉讼时效为3个月。